Перевод земель из С/Х в ИЖС

Те, кто владеют сельскохозяйственной землей, нередко хотят построить на ней дом. Но для этого придется изменить ее назначение. На территории, предназначенной для сельского хозяйства, законно строить объекты для постоянного проживания запрещено. Это возможно сделать только на участке ИЖС. Сначала нужно решить проблему с бумагами, оформить разрешение. Рассмотрим подробнее, как правильно перевести земли сельхозназначения под ИЖС, что для этого нужно, основные этапы переоформления документов.

Какие земли можно переводить в ИЖС

ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство, оно предоставляет уникальную возможность для развития и использования различных участков земли. Однако, нужно знать, что в нашей стране есть законы, которые регламентируют, что можно сделать ИЖС, а что нельзя. Вот несколько типов земель, которые обычно рассматриваются в качестве претендентов на перевод под возведения жилья:

1. Сельхоз угодья. Часто земли, на которых изначально должны были бы выращивать сельскохозяйственные культуры, переводят в ИЖС. Это возможно если они не используются по первоначальному назначению или если такая деятельность становится невозможной или невыгодной;
2. Лесные участки: В некоторых случаях, лесные участки могут быть переведены в ИЖС, но это обычно связано со строгими правилами и разрешениями в отношении вырубки деревьев и сохранения экосистемы;
3. Земли под промышленность: Если участок ранее использовался под промышленность, то после ликвидации предприятия или с изменением его функционального назначения, он может стать кандидатом на изменение статуса;
4. Земли под разработку. Территории, занимаемые недействующими карьерами, карьерами, или каменоломнями, часто получается конвертировать в ИЖС при условии, что добыча там уже завершена;
5. Участки с неэффективным использованием. Территория, которая долгое время оставались бездействующей или использовалась с минимальной выгодой, при определенных обстоятельствах могут перейти под индивидуальное строительство. Это делается с целью стимулирования развития и повышения инвестиционной привлекательности.

Чтобы к построенному жилью не было вопросов со стороны государства, требуется соблюсти все бюрократические процессы.

Когда можно поменять статус сельхоз земли

Важно узнать, можно ли перевести земли из СХН на ИЖС.

Основная цель изменения статуса территории – это законное строительство жилья (коттеджа, загородного дома и так далее). Земля ИЖС пользуются огромным спросом и все чаще пытаются изменить назначение участка, ведь в доме можно комфортно и безопасно жить, оформить прописку, легко зарегистрировать права на постройку и использовать ее в личных целях. И даже использовать как инвестицию.

Важно! Обратите внимание, что если сельхоз земля расположена вблизи города (сельского поселения) или находится в его черте, то технически поменять ее статус будет невозможно.

При наличии в собственности дачного участка или территории, выделенной для садового хозяйства, землю получится зарегистрировать под ИЖС без особого труда. Для этого даже не придется изменять предназначение земельного надела.

Еще одно важное требование – это ведение строительства строго по нормативам. Это обеспечит безопасность будущего дома, а также его законно можно будет ввести в эксплуатацию.

Плюсы перевода земельного участка

Перевод сельхоз надела под строительство жилья имеет несколько основных достоинств, в именно:

• Есть возможность на законных основаниях возводить капитальную недвижимость, в которой можно будет жить на постоянной основе;
• Возможность регистрации (получения прописки);
• Возможность получения ипотеки на выгодных условиях под индивидуальное строительство;
• Не нужно получать дополнительные документы для проведения строительства. Достаточно подать уведомление об этом;
• Есть возможность подведения вех инженерных коммуникаций (воды, электричества, газоснабжения и так далее);
• Автоматическое присвоение зданию почтового адреса;
• Можно получить разрешение на прокладку путей проезда к собственной территории.

Чем отличаются земли СХН и ИЖС

Основное отличие земель этих двух категорий в целях использования. Так, земли СХН можно использовать только для нужд сельского хозяйства. Основные возможности использования прописаны в ст.78 Земельного кодекса РФ. Если подробно изучить эту статью, то можно сделать вывод, что капитальное строительство жилья там запрещено.

В то время как ИЖС предполагает возможность строительства частного или загородного дома для постоянного проживания или других личных целей. На участках СНХ могут быть постройки. Но они должна использоваться строго для хозяйственных нужд.

В случае, если на землях СХН будет возведен частный дом, то в таком случае по закону его владельца обязывают проводить снос. При чем денежные растраты за это полностью ложатся на «виновника». Помимо этого государство также можно выписать штраф за нарушение закона. А в некоторых случаях даже могут забрать участок.

На территории, предназначенной для ИЖС получится законно возводить не только частные и загородные дома, но и иные постройки для личного пользования. Это может быть сарай, гараж, беседка и другое.

Условия для смены ВРИ

Первое, что требуется от владельца – это узнать, как перевести участок в ИЖС, главные условия смены.

Чтобы участок имел ВРИ в виде ИЖС, есть обязательное условие – его следует включить в какой-либо населенный пункт.  Обратите внимание, что в некоторых случаях менять земельный статус с точки зрения экономической обоснованности невыгодно. Например, если кадастровая стоимость территории достаточно высокая.

Основная причина низкой выгоды заключается в дополнительных тратах. Так при изменении статуса нужно обязательно выплатить государству сумму, так называемый «ущерб», который она получает, лишаясь сельскохозяйственного надела.

Все нюансы, касающиеся изменения назначения земли, можно узнать в нормативно-правовых документах, которые действуют в вашем регионе. Обратиться с заявлением можно в местную администрацию. Для этого вам потребуется:

• Написать заявление, чтобы территория стала частью города или сельского поселения;
• Провести оценку, насколько целесообразно изменять границы города или;
• Если «оценка» положительная, нужно направить ходатайство в местные органы управления.

Порядок изменения назначения сельхоз земли на ИЖС в России

Процедура не из легких, так как состоит из нескольких этапов. Некоторых из них могут потребовать сил и времени. Об основных этапах расскажем далее.

Необходимые документы для перевода земли сельхозназначения на ИЖС

Прежде начать оформление, нужно собрать все требуемые документы. Вот основные из них:

• Заявление. Сначала вам нужно будет написать заявление в организацию, занимающуюся земельными вопросами. Заявление должно иметь сведения о ваших планах по использованию земли, а также аргументы в пользу потребности перевода территории сельхозназначения для индивидуального строительства;
• Технический план. Этот документ, в котором обозначаются границы территории, ее площадь, расположение, а также постройки, которые на ней уже есть. Технический план должен быть создан профессионалом (инженером-геодезистом);
• Основные данные о территории (их можно получить, заказав справку из земельного кадастра);
• Документы, которые удостоверяют право собственности заявителя. Если у вас уже есть земля в сельхозназначении, вам нужно предоставить свидетельство о правах на этот участок;
• Копии паспорта владельца или другие документы, удостоверяющие личность;
• Заключение экологического контроля (если нужно);
• Разрешение от местных властей.

Кто и где оформляет изменение статуса

Инициировать перевод земли в ИЖС может как заинтересованное физлицо, так и юридическое. Обращаться нужно с ходатайством в организацию, которая специализируется на земельных вопросах в вашем городе (области, регионе). Оно должно быть написано по образцу. Посмотреть его можно на официальном сайте.

Как составить заявление образец

Важно, чтобы форма ходатайства была составлена правильно. Пример образца можно посмотреть на сайте уполномоченного органа, который отвечает за земельные вопросы. Обязательно в заявлении нужно указать такие сведения:

• Кадастровый номер ЗУ, который нужно перевести из статуса СХН в ИЖС;
• Какой на данный момент имеет статус у земли и какой планируется получить;
• Основные причины изменения статуса;
• Сведения на каких основаниях заявитель распоряжается землей.

Обратите внимание, что исполнительные органы власти могут не принять заявление по нескольким основным причинам:

• Оно составлено не согласно составленной форме;
• Заявление составлено неуполномоченным лицом;
• В заявлении отсутствуют законные обоснования на изменение типа земли;
• К заявлению приложен не весь требуемый пакет документов.

Стоимость процедуры и примеры затрат на перевод земельного участка

Обратите внимание, что процедура изменения статуса сельхоз территории на ИЖС влечет за собой некоторые растраты.

Вот сколько стоит примерно данная процедура:

• Оплата услуг кадастрового ведомства. Стоимость составляет 1,5 тысячи рублей;
• Получение выписки из Росреестра (около полутысячи рублей);
• Нотариальные услуги. Стоимость услуг зависит от списка работ, которые ложатся на плечи специалиста, а также ценовой политики компании;
• Проведение геодезических работ. Тут многое зависит от компании, в которую вы обращаетесь, площадь земельного участка и так далее. В целом, стоимость составляет обычно от 10 до 50 тысяч рублей;
• Выплата государству денежных средств, которых она лишается в случае изменения статуса земли (обычно сумма составляет до трети от того, сколько стоит земля в кадастре).

Решение о переводе

Чтобы сделать сельскохозяйственную территорию пригодной с правовой точки зрения для строительства частного дома или другой постройки для личного использования, обязательно проводится увеличение площади населенного пункта (например, если земля находится за его пределами, рядом с городом и так далее).

Заявление соответствующие органы по закону могут рассматривать до 90 дней. Тут все зависит от загруженности организации, которая этим занимается в вашем регионе. После рассмотрения заявление, вам будет предоставлен акт, где будет указано решение. Он составляет согласно статьи 3 ФЗ-172 от 2004 года.

Что делать в случае отказа

После принятия заявления, его будут рассматривать соответствующие органы самоуправления. Они могут принять акт о возможности смены статуса или отказать. Отрицательный ответ можно получить в таких ситуациях:

• Если согласно нормам федерального законодательства нет возможности сделать перевод земли;
• Если после проведения экологического контроля, организация предоставила отрицательное заключение о возможности изменения статуса;
• Целевое назначение сельхоз территории противоречит планам градостроительства.

Если заявитель уверен, что ему отказали не правомерно, то тогда стоит подать иск в судебную инстанцию.

Судебная практика

В случае, если местными органами власти был подписан отказ об изменении статуса сельскохозяйственной замели под ИЖС, обратиться с повторным заявлением нельзя. Но можно подать заявление в суд, то есть, постараться оспорить вынесенное решение Администрации района или другого органа власти, которые заведует земельными вопросами. Суд может вынести отрицательное решение касаемо иска. Это важно учитывать перед подачей заявления.

Важно! Судебная практика показывает, что суд чаще всего становится на стороны исполнительных органов власти, так как они работают согласно закону. Именно поэтому стоит рассчитывать, что дополнительные траты и силы могут быть потрачены впустую. Иск попросту отклонят.

Основания и законодательная база перевода земель в ИЖС

Смена статуса земли, ее категории в нашей стране регламентируется двумя основными законами. Это земельный и градостроительный кодекс РФ. Согласно основным их положениям выносится решение о возможности или невозможности изменения статуса земли.

Этапы присвоения землям статуса ИЖС в 2023 году

Можно выделить такие основные этапы, порядок перевода ЗУ в другую категорию в 2023-2024 году:

• Сбор необходимых бумаг. Их можно подробно изучить на сайте уполномоченного органа по земельным вопросам;
• Составление ходатайства и его подача в соответствующие органы;
• Рассмотрение полученного заявления. Обычно на это уходит примерно 60-90 дней;
• Получение заявителем акта, в котором вынесено решение об возможности или невозможности изменения статуса земли.

Итак, как перевести землю в ИЖС? Данный процесс требует соблюдения всех законов федерального и местного уровня, а также оформления ряда разрешений и технического плана. Перед тем, как браться за дело по переводу земли в другую категории важно проконсультироваться с местными органами и юридическими экспертами, чтобы убедиться, что есть законные основания на перевод. И все старания не пройдут впустую.