Основные виды и категории земельных участков

Последнее время экологическая обстановка в крупных городах ухудшается, и многие задумываются о переезде за город. Перед приобретением земельного участка рекомендуется ознакомиться с возможностями и ограничениями, существующими на использование земли конкретной категории, и узнать можно ли возводить дом на купленной земле и сделать правильную планировку участка.

Категория участка и ВРИ что это такое

Категория земли описывает особенности территории и определяет правовой статус использования территории. Земельный кодекс описывает семь таких категорий. Категории земель предполагают различное их использование.

Для каждой категории земельных участков существуют разные виды разрешенного использования (ВРИ). Поэтому ВРИ является уточняющим понятием по отношению к категориям земель. Это понятие указывает способы использования земельных приобретений.

ВРИ участка

По кадастровому номеру можно узнать ВРИ. Нужную информацию можно получить из кадастровой карты. Также ВРИ приводится в выписке из ЕГРН.

ВРИ уточняет, как можно использовать приобретенную землю. В Росреестр включено множество различных видов использования участков земли. Их можно разбить на пять больших групп:

• использование для сельскохозяйственной деятельности, включая разведение животных и выращивание овощей;
• возведение жилья или коммунальных зданий;
• организация отдыха и восстановления (спортивные комплексы, охотничьи угодья);
• образовательные и медицинские учреждения;
• леса и водоемы.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Лишь четыре вида ВРИ позволяют осуществлять строительство жилых домов. Еще два приспособлены для организации подсобного хозяйства, но не разрешают строить капитальные объекты. Возможно только построение небольших сараев и теплиц. При планировании приобретения земли это надо учитывать.
Ниже мы разберем каждый отдельный вид.

ИЖС –это индивидуальное жилищное строительство

Строительство дома на участке для ИЖС возможно при наличии в ЕГРН следующей информации в качестве ВРИ:

• для ИЖС;
• земли жилой застройки;
• индивидуальные жилые дома;
• для частного домовладения;
• малоэтажная жилая застройка;
• для жилой застройки.

Плюсы ИЖС

К позитивным моментам можно отнести:

• возможность получить почтовый адрес и прописаться;
• обслуживание инфраструктуры и техническое обеспечение лежит на местной администрации;
• возможность оформить ипотеку с государственной поддержкой;
• доступность различных форм государственной поддержки;

Минусы ИЖС

Среди негативных моментов можно выделить:

• Высокая стоимость.
• Целевое использование. В течение трех лет необходимо приступить к построению дома. Иначе участок может быть изъят государственными органами.
• Большие налоги.

Ипотека под ИЖС

Возможно получить ипотечный кредит под построение дома на участках, относящихся к категории ИЖС. Из-за меньшей ликвидности по сравнению с квартирами в многоэтажных домах кредит выдается под больший процент. Также увеличивается начальный взнос при приобретении участка ИЖС. Чтобы оформить ипотеку надо подписать соглашение со строительной компанией и предоставить в кредитную организацию план участка и проект возведения дома.

Как возвести дом на земельном участке, выделенном для ИЖС

Возведение дома на таком участке разрешено. При планировке дачного участка надо учитывать, что на обустройство территории и возведение любого строения надо согласие местной администрации. Для этого надо подготовить проект. Постройка должна отвечать нормативам СНиП.

Что можно строить на земельном участке, выделенном под ИЖС:

• Дом. Число этажей не должно превышать трех, а высота загородного дома ограничена двенадцатью метрами. Разрешенная общая площадь составляет 1500 квадратных метров
• Гараж. До дороги должно быть более пяти метров.
• Баню. Планировка территории должна быть сделана так, чтобы от бани до любой другой постройки было больше пяти метров
• Теплицу.
• Туалет.
• Коммерческий объект. Собственник может распланировать территорию так, чтобы использовать часть для коммерческой деятельности, и открыть магазин.

ЛПХ- что это такое

Можно расшифровать сокращение как личное подсобное хозяйство. Какие различия ЛПХ и ИЖС. Земли ЛПХ расположены всегда за границами города. Их рекомендуется покупать для животноводства или производства сельскохозяйственной продукции. ЛПХ, находящееся в границе поселений, называют приусадебным участком. Дом можно строить после получения разрешения от местной администрации. За пределами населенных пунктов земли ЛПХ используются как подсобное хозяйство. Что-нибудь строить нельзя. Ниже представлены плюсы и минусы личного подсобного хозяйства.

Преимущества участка ЛПХ

К позитивным моментам можно отнести следующее:

• возможен перевод в ИЖС с повышением рыночной цены;
• строительство можно начинать без согласования проекта;
• возможно получение ипотечного кредита в банке;
• ставка налога составляет всего треть от ставки для земель для ИЖС;
• не надо платить налог за выращенную продукцию.

Недостатки земли ЛПХ

В качестве основного недостатка можно отметить запрет на возведение любых строений на земле вне поселений.

Деятельность, разрешенная на территории ЛПХ

На землях ЛПХ можно:

• выращивать цветы, фрукты и зерновые культуры;
• организовать пасеку и реализовывать мед;
• разводить домашних животных на продажу;
• организовать птицефабрику.

Полученную продукцию можно реализовывать на рынке. Кроме земельного налога не предусмотрено других налоговых выплат. Земельный налог составляет всего 0,3% от кадастровой стоимости участка.

Можно также выращивать биогумус, но тогда придется создавать ИП. Удобрения не включены в список продуктов, которые можно производить без уплаты налогов.

Как получить субсидию для ЛПХ

Субсидию для ЛПХ может получить многодетная семья при доходе, не превышающем прожиточного минимума на каждого члена семьи. Обязательным условием является отсутствие задолженностей перед банками у взрослых членов семьи.

Субсидии можно тратить исключительно на нужды личного хозяйства:

• приобретение удобрений и техники;
• покупку саженцев, семян, ульев и домашних животных.

ДНП или ДНТ

ДНП – это что? Расшифровка ДНП — дачное некоммерческое партнерство. До недавнего времени ДНП было объединением собственников, которое позволяло владельцам земельных участков совместно решать хозяйственные вопросы. Участки ДНП предназначались, чтобы обеспечить загородный отдых людей. Возведение дома на них является обязательным условием. Сад разбивать необязательно. Долгое время ДНП создавались исключительно вне поселений. Последнее время законодательство позволяет создавать ДНП в пределах поселений. ДНТ –это что? Расшифровка ДНТ – дачное некоммерческое товарищество. ДНТ представляет собой кооператив, который образуют собственники земле. Различия между ДНП и ДНТ незначительные. Эти организации могут трансформироваться друг в друга.

 Преимущества ДНТ

К преимуществам участков ДНТ относятся:

• безопасность и хорошая охрана;
• хорошая инфраструктура;
• нет обязательства возводить дом (можно купить несколько участков и заниматься сельскохозяйственной деятельностью).

Недостатки ДНТ

Среди недостатков земли ДНТ следует отметить:

• большие затраты на подсоединение коммуникаций;
• использование в качестве залога затруднено.

Преимущества участков ДНП

Среди позитивных факторов можно выделить:

• низкую цену;
• возможность поучения постоянной регистрации при нахождении участка в поселении;
• упрощенные требования к построенному дому в отличие от ИЖС (можно не проводить экспертизу).

Недостатки участков ДНП

К недостаткам партнерства можно отнести:

• построение дома на участке обязательно;
• самостоятельное прокладывание коммуникаций;
• плохое развитие инфраструктуры в дачных поселениях;
• трудности при получении ипотеки;
• запрет на строительство капитального дома.

СНТ

СНТ – это садовое некоммерческое товарищество. Чем отличаются СНТ от ДНП? СНТ (в отличие от ДНП) создается для занятия сельским хозяйством. СНТ расположены вне поселений на плодородных землях. Собственники земель СНТ имеют возможность серьезно заниматься сельскохозяйственной деятельностью. На участках СНТ разрешено возводить дома.

Преимущества СНТ:

• стоимость участков гораздо меньше, чем участок для ИЖС;
• земли находятся в экологически чистых районах;
• нет обязательных требований по строительству дома;
• плодородность почвы выше участков СНТ (чем ДНП).

К недостаткам относятся:

• усложненная регистрация из-за нахождения вне поселения;
• небольшой размер земельного участка (не больше 15 соток);
• необходимость оплачивать подведение коммуникаций;
• оформление любой постройки (даже коттеджа) как дачного домика;
• сложность получения кредита под залог такого участка.

ОНТ (огородничество)

ОНТ – огородническое некоммерческое товарищество, которое объединяет владельцев участков для производства сельскохозяйственных культур. На участках разрешается строить хозяйственных помещения для размещения рабочего инвентаря и собранного урожая. В настоящее время возведение домов на участке ОНТ запрещено. Лишь объекты, зарегистрированные до наступления 2019 года, считаются законными.

Ответы на популярные вопросы

Основные вопросы которые могут возникнуть.

В каком случае возникает необходимость сменить ВРИ земельного участка

Потребность в изменении ВРИ участка возникает при планировании деятельности, не предусмотренной существующим ВРИ. Если использовать участок с нарушением ВРИ, то может последовать административное наказание. Если самовольно построить жилой дом на участке, предназначенном для сельскохозяйственной деятельности, то дом буде снесен и придется платить штраф.

При изменении ВРИ кадастровая стоимость и земельный налог могут измениться.

Как изменить ВРИ

Для изменения ВРИ надо действовать следующим образом:

• Узнать список доступных ВРИ для данного участка
• Если требуемый ВРИ входит в список основных для данной территориальной зоны, надо подать запрос в Росреестр на изменение ВРИ. Сделать запрос можно на сайте Госуслуг или лично посетить МФЦ.
• Если требуемый ВРИ относится к условно-разрешенным в данной территориальной зоне, надо послать запрос (с приложением требуемого набора документов) в местные органы власти. При позитивном решении вопроса надо переправить решение в Росреестр.

Когда сменить ВРИ участка нельзя

Существуют ситуации, в которых изменение ВРИ невозможно:

• в случае реализации участка на торгах;
• при выделении участка под целевое использование;
• параметры участка не позволяют осуществлять действия по нужному ВРИ;
• участок находится на земле, на которую не распространяются регламенты градостроения;
• участок выделен в аренду под выпуск продукции по программе импортозамещения.

Сравнительная таблица

В таблице приведено сравнение по различным характеристикам ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ.

Земельные участки	ИЖС	ЛПХ	СНТ, ДНТ, ОНТ
Рыночная стоимость	самая высокая (развитая инфраструктура и подведенные коммуникации	заметно ниже (инфраструктура заметно хуже, коммуникации строят медленнее)	существенно ниже ИЖС и ЛПХ (проживать в течение года в таких условиях тяжело)
Получение ипотечного кредита	возможно	вероятно	практически невозможно
Коммунальные платежи	самые высокие	существенно ниже ИЖС, одинаковые с дачами	существенно ниже ИЖС, одинаковые с ЛПХ
Постоянная регистрация	легко оформить	легко оформить	при прописке возникают большие сложности
Земельный налог	самый большой	заметно ниже	на порядок ниже